SISTEM HAK TANGGUNGAN

.  Dasarn hukum yang pengaturan Hak Tanggungan

1.    Reglement Indonesia yang di-Baharui Pasal 224 (S. 1941-44) dan Pasal 258 Rechts Reglement Buiten Gewesten (S. 1927-227), berlakukan selama belum ada peraturan yang mengatur tentang pasal 14 dan di nyatakan Pasal 24 Undang-undang Hak Tanggungan, dan untuk mengenai Eksekusi diberlakukan,

2.      Undang-undang Agraria No. 5 tahun 1960 yaitu : Pasal 25, 33, 39 dan 51,

3.      Undang- Undang No.4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan,

4.      Peraturan Pemeritah No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ,

5. Peraturan Meteri Agrari/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 tahun 1996 tentang Penetapan  Batas waktu Penggunaan  Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk menjamin perlunasan Kredit-kridit tertentu,

6.     Peraturan Meteri Agraria/ Kepala Badan pertanhan Nasional No.3 tahun 1997 tantang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.4 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Dengan keluarnya Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN.Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN No. 3 tahun 1996 tentang batas waktu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, buku Tanah Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan, Surat Metereri Agraria/ Kepala BPN tanggal 26 Mei 1996 No. 630.1-1826 tetang Pembuatan Buku- tanah dan sertifikat Hak Tanggungan, dinyatakan tidak belaku lagi.

           Undang- undang Hak tanggungan mulai berlaku tanggal 9 april 1996. Maka ada beberapa kedudukan Istimewa pada Kreditor yaitu :

1. Hak Kreditor Untuk Menjual Lelang Harta Debitor

Perjanjian Hak Tanggungan antara Kreditor dan Debitor  dalam hubungan Untang - Piutang yang meliputi hak Kreditor untuk menjual lelang harta  kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus dalam jaminan hak tanggungan, Dan Kreditor yang memengan Hak Tanggungan mempunyai hak mendahului mengambil pelunasan piutangnya  dari kreditor-kreditor lainya apabila Debitor cidera janji (Droit de Preference).

2. Droit De Suite

Kreditor yang pemegang hak tanggungan tetap berhak menjual lelang benda yang di hak tanggungan biarpun sudah di pindahkan haknya kepada pihak lain.

3. Kemudahan dan Kepastian Eksekusi

Apbila Debitor cedera janjia maka kreditor tidak perlu menempu acara gugtatan perdata biasa, yang memakan waktu yang lama dan biaya yang besar. Bagi kreditor yang memegang hak tanggungan dapat langsung melakukan pelelangan umum berdasarkan pasal 6 UUHT disebut Parate executie berdasarkan Pasal 224 RIB dan bahkan dapat melakukan penjualan di bawah tangan.

4. Kepailitan Pemberi Hak Tanggungan

Apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit, maka pemegang hak tanggungan tetap berwenang melakukan pengambilan perlunasan piutang dari harta hak tannggungan karena obyek hak tanggungan  tidak masuk dalam hal boedel kepailitan. (hubungkan dengan Butir A dan B).

5. Hak Tanggungan tidak Dapat Dibagi-bagi

Hak Tanggungan tidak dapat di bagi-bagi kepihak lain, kecuali obyek hak tanggungan yang di berikan kepada pihak Kreditor masih dapat melunasi utangnya, ataupun dalam perlunasan utang secara angsuran sisa utang yang belum di lunasi tetap di bebani  obyek hak tanggungan.

6. Jaminan Umum Pasal 1131 KUH Perdata.

Menurut pasal 1131 yaitu seluruh harta kekayaan Debitor sebagai jaminan pembayaran utangnya apabilah hasil penjualan harta kekayaan tidah cukup melunasi untangnya kepada kreditor-kreditor maka pembagianya tetap seimbang dengan jumlah piutangnya masing-masing.

· Proses Pemberian Hak Tanggungan

            Dalam Proses Pemberian Hak tanggungan Perlu di perhatikan Undang-undang Nomor. 4 Tahun 1996 dan Peraturan menteri Agraria/ Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1996.Dalam pemberia Hak tanggungan. Haruslah disertai oleh Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT, dan selabat-labatnya tujuh hari kerja  setelah penandatangan Hak tanggungan wajib di daftarkan kepada  Kantor Pertanahan sebagaimana telah diatur dalam pasal 13 ayat 2 UUHT.

             Apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir atau pemilik hak tanggungan lebih dari satu orang dan kota mereka berjauhan maka dapat memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). SKMHT Wajib di buat dengan aktak Notaris atau PPAT dengan persayaratan sebagai berikut :

-      Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada  membebankan hak tanggungan;

-         Tidak memuat kuasa Subtitusi;

-   Mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta indentitas kreditornya, nama dan indentitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak tanggungan.( Lihat Pasal 15 UUHT)

           SKMHT tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa SKMHT telah habis janka waktunya. Jangka waktu SKMHT yaitu :

-         Tanah yang sudah terdaftar

Tanah  yang sudah terdaftar jangka waktu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan hanya satu bulan. Akta Pemberian Hak Tanggungan sudah selesai, apabila tidak terpenuhi maka batal demi hukum (Lihat Pasal 15 Aya1-ayat 6).

-         Tanah yang belum terdaftar

Tanah yang belum terdaftar mempunyai jangka waktu Surat Kuasa membebankan Hak Tangggungan 3 bulan yaitu, harus sudah ada Akta Pemberian Hak Tanggungan  jika melebihi janka waktu maka dengan sendirinya batal demi Hukum.

               Namun bedasarkan  Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN Nomor 4 tahun 1996 Sebagaimana diatur dalam Pasal 15 UUHT SKMHT tanah yang terdataf 1 (satu) bulan dan belum terdaftar 3 (tiga ) bulan dapat di kecualikan janka waktu, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat 5 UUHT. Sebagaimana di maksud pada ayat 3 dan 4 tidak belaku dalam hal SKMHT dalam Kredit tertentu yang di tetapkan dalam Peraturan perudang-undangan yang belaku. Maka SKMHT menurut  Pasal 1 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN yaitu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) belaku sampai berakhirnya perjanjian pokok yang bersakutan, dalam pasal 1 permen No 4 tahun 1996 menyebutkan :

1.      Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil yang meliputi ;

-         Kredit kepada  Koperasi Unit Desa

-         Kredit Usaha Pertanian

-         Kredit kepada koperasi Primer untuk anggotanya.

2.      Kredit pemilikan rumah atara lain

-         Rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanaha maksimum 200 M²  

-         Kredit tanah kaplingan siap bangun (KSB) dengan luas tanah 54 M² sampai 72 M².

3.   Kredit produktif yang di berikan Bank Umum dan Bank Pekreditan Rakyat dengan Plafon tidak melebihi Rp 50.000.000 (lima Puluh Juta Rupiah).

      Dalam pasal 2 yaitu jangka waktu belakunya SKMHT untuk hak atas tanah yang sertifikat yang dalam pegurusan belaku sampai 3 bulan sejak di keluarkanya sertifikat hak atas tanah yg menjadi obyek hak tanggungan atara lain  :

1.     Kredit produktif  yang termasud usaha kecil yang di berikan Bank Umum dam Bank Perkriditan Rakyat dengan plafon kredit Rp 50.000.0000, (lima Puluh Juta Rupiah) samapi dengan Rp 250.000.000, (Dua Ratus Juta Rupiah).

2.   Kredit pemilikan rumah  dan toko yang termasud dalam golongan Kredit Usaha Kecil dengan luas bagunan 200 M² dan tidak lebih 70 M² dengan plafon tidak melebihi Rp 250.000.000, (Dua ratus Lima Puluh Juta Rupiah).

3.      Kredit untuk Perusahaan Inti dalam rangka KKPA PIRTRANS atau PIR lainya yang di jamin hak atas tanah yang pengadaanya dibiayai dengan kredit tersebut.

4.      Kredit pembebasan tanah dan Kontruksi yang di berikan kepada pengembang dalam rangka kredit pemilikan rumah yang termasud  dalam Pasal 1 angka 2 dan Pasal 2 Anka 2. yang dijamin dengan hak atas tanah yang pengadaanya dan pengembangan di biayai dengan kredit tersebut.

• Pecoretan Hak tanggungan (Roya)

         Apabila Utang telah di bayar lunas maka debitor dapat meminta  peryataan dari kreditor bahwa utang sudah lunas, jika kreditor menolak memberikan surat keterangan peryataan lunas utang karena ada sengketa maka permohonan percoretan dapat di ajukan oleh orang yang berkepentingan kepada ketua pengadilan Negeri tempat wilayah Hukum Obyek Hak Tanggungan. Apabila peryataan Lunas telah di dapat maka pecatatan hapusnya hak tanggungan tersebut dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan mencoret catatan adanya hak tangungan pada buku tanah dan sertifikat obyek yang di jadikan jaminan, dan dalam waktu Tujuh hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan roya dari pihak kepentingan roya telah diterbikan dengan mencoret Hak tanggungan dengan mencatat dalam buku tanah roya. Roya adalah sangat penting karena dengan adanya roya berakti debitor telah melakukan perlunasan utang.